直面难题注重解题方法上海市住宅物业管理规定(2)_中国住宅设施杂志社投稿

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直面难题注重解题方法上海市住宅物业管理规定(2)

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此外，修正案（草案）还规定房管办作为街镇设立的房屋管理事务机构，代表街镇承担具体管理事务。同时，根据《关于进一步创新社会治理加强基层建设的意见》《2018年上海市创新社会治理加强基层建设工作要点》的要求，修正案（草案）在总则部分就社区党建引领作了原则性规定，明确“党建引领、三方参与”的治理架构，并对居（村）委会所承担的物业管理相关职责作了进一步细化，理顺居委会、业委会、物业服务企业三者关系，制定并落实党建引领业委会建设的相关意见，加强对业委会运作的指导和监督。

三、回应行政审批改革的需要，转变行业管理方式。2017年，国务院行政审批制度改革，取消了物业服务资质认定和物业管理人员职业资格认定，国家发改委放开了物业服务收费和停车收费价格。

本次修改着眼于创新建立管理制度体系，着力事中事后监管，完善标准规范，优化市场环境。如，国家放开小区停车价格后，开发商大幅提高产权车位租赁价格。修正案（草案）从价格源头入手，规定前期物业服务合同中应当对产权车位的租赁价格予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，应当向区房管部门备案。

此外，修正案（草案）要求市物业管理行业协会发布停车收费标准的价格监测信息，供业主和开发商参考。又如，国家发改委于2014年12月发文，放开了非保障性住宅小区的物业服务收费，实行市场调节价。但由于缺乏可供参考的物业服务标准和价格信息，导致业主和物业服务企业协商困难。因此，修正案（草案）明确市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额；同时要求物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商时参考。此外，根据国家要求，修正案（草案）对物业服务企业资质、物业服务项目经理资格以及物业保修金作了相应删除。

审议意见认为修正案（草案）立足解决实践中的突出矛盾，进一步增强法规的操作性，对原有规定作了优化和细化，较好地回应了社会的期盼和常委会执法检查提出的主要问题，同时也认为修正案（草案）部分条款需要补充、完善。

如在住宅小区公共安全方面，审议意见认为公共安全是加强住宅物业管理的一个重要方面，也是基本底线，应当在法规中进一步凸显，建议业主的义务中增加应遵守公共安全方面的规章制度的相关规定，停车位的使用管理中增加不得占用安全通道的相关规定。在住宅小区生活垃圾分类方面，审议意见认为目前本市正在大力推进生活垃圾分类及地方立法工作，建议对业主、物业服务企业和自治组织等各类主体在生活垃圾分类中的责任作出相应规定，作好与本市生活垃圾管理立法的衔接工作。在发挥专业服务机构作用方面，认为业委会的有些工作比较专业，而政府的行政指导很难作到全天候、全覆盖，因此，发挥好市场化的专业服务机构的作用非常重要。实践中，不少区通过培育和引导专业社会服务组织为业委会换届改选和物业日常管理等方面提供专业服务，收到了非常积极的成效，建议鼓励和引导专业服务机构参与住宅小区物业管理。