房子一旦沦为二手房，价值体系就彻底变了专家

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摘要：俗话说，隔行如隔山，房地产市场何尝不是如此，往往只有经历了才会发现其中的差别，然而，像房子这样的大宗商品，一旦选择不慎，要想卖掉，或者置换出去，时间精力暂且不说，

俗话说，隔行如隔山，房地产市场何尝不是如此，往往只有经历了才会发现其中的差别，然而，像房子这样的大宗商品，一旦选择不慎，要想卖掉，或者置换出去，时间精力暂且不说，最重要的是财富差异。对于我们买房小白，或者买房经验不足的群体来说，尤其应注意。下面，我们来看看身边几个实例便知。

例1：王先生2012年在售楼处买了一套顶楼房，总共6层，无电梯，由于送阁楼，开发商定的价格比5楼还高出50元/平米，王先生满心欢喜，毕竟使用空间比楼下多出30多个平米。

不过，住了几年后，他越来越后悔，主要原因就是顶楼常见的漏水问题，找到开发商，回复说已经过了保质期，找物业，说如果要动用维修基金，需要走申请流程并全体业主签字，由于王先生工作忙，加上流程繁琐，决定不启动这件事。他想到另一种解决方式，那就是卖掉再换新房。让他没想到的是，二手房市场对顶楼如此嫌弃，后来中介告诉他，让价是必须的，且顶底楼的成交周期本身就长，这是一件很正常的事，只能碰有缘人了。

专家认为，“顶天立地”的房子，在新房市场根本看不出来多少价格差异，一层与一层楼差距一般在50到100元/平米，10层楼也不过差500-1000元/平米，但到二手房市场以后，不少人会担心顶楼的防水、隔热会逐步出现问题，心理上是排斥的。

底楼也是类似情况，新建的小区环境不错，入住率也不高，环境不会有大问题，但随着入住人增多，加上出租户增加，以及物业服务维护不到位，底楼的卫生环境容易变差、噪音也多了起来。所以，虽然不是所有的顶楼和底楼都不好，但由于底楼和顶楼在人们心中的印象不断加深，受众也会越来越少，保值都不如其他楼层，且基本与时间呈负相关。

有人说，现在“旧改”来了，装上电梯房子不就升值了吗？实际上，装电梯并不那么容易，也并不是所有楼房的质量都符合装电梯标准，何况在安装费用上和邻居意愿上，形成一致意见更是比较难。

例2：小李2013年大学毕业后，便留在了省城发展，租住在离单位不远的一个小区，工作上顺风顺水，面对的最大问题就是要把房子的事落实下来，当时或许没有经验，也或许习惯了周围的环境，就直接从房东那里把这套租住的房子买下来，后面结婚、有孩子，一路就是那么自然。

然而，到了2019年，小李一家有了生二孩的想法，但现在的房子不够住，琢磨着把房子卖掉再买，这让他没想到的是，他所在小区的房价比周边最近的小区低1万元/平米左右（约30%），通过中介那里了解到，在当年买房的时候，差距不过500元/平米（5%），这让小李一时难以接受，因为他现在要想换其他小区的房子，起码要多掏100万，即便搭上这些年的积蓄也不够。

就专家看来，其实，小李所在小区与周边两小区的房龄、开发商品质等硬件上相差无几，这也是当年作为新房时价差微乎其微的重要原因，但现在几个小区一比较，最主要的差别是内部环境差异太大：大门形同虚设，人员可以随意进出，内部道路坑坑洼洼，草坪基本损失殆尽，通道车辆随意停放，防盗窗、晾衣架安装比较随意，一些业主把衣服被子放在小区围栏等处晾晒，垃圾到处都是，狗屎随处可见。这一切，都是物业典型不作为导致的，时间越久对小区的破坏性越大，而且可以预见，如果物业服务管理不改善，未来这种差距还会越来越大。

例3：主人公是一位公司的高管，年薪过百万，买房子的起点比较高，在2015年买了一套200平米的大平层，总价接近800万元，按理说，他的小区属于该片区的顶级楼盘，放在全市也是榜上有名，不过，他最近也感到困惑了，他想把房子卖掉去另一座城市发展，然而，却发现同一个小区、同一户型和差不多的楼层，一套房子差价能达到20%，且还不好卖，来看房的人说了，他这栋楼直接挨着高架桥、主干道，花这么多钱买房，不可能买这种带硬伤的房子。

业内专家认为，这种豪宅，开发商定价的时候，除了楼王，其他各楼栋的均价差距不会太大，但房子进入二手房市场以后，如果有噪音硬伤的楼栋，其价值差距大的去了，这些噪音房一般是指，靠近高架桥、高速路、主干道、轨道交通等噪音源的楼栋。

文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/zonghexinwen/2021/0309/968.html

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