住宅建设用地使用权自动续期的未来构造基于解(2)_中国住宅设施杂志社投稿

一、本刊要求作者有严谨的学风和朴实的文风，提倡互相尊重和自由讨论。凡采用他人学说，必须加注说明。二、不要超过10000字为宜，精粹的短篇，尤为欢迎。三、请作者将稿件（用WORD格式）发送到下面给出的征文信箱中。四、凡来稿请作者自留底稿，恕不退稿。五、为规范排版，请作者在上传修改稿时严格按以下要求： 1．论文要求有题名、摘要、关键词、作者姓名、作者工作单位（名称，省市邮编）等内容一份。 2．基金项目和作者简介按下列格式：基金项目：项目名称（编号）作者简介：姓名（出生年－），性别，民族（汉族可省略），籍贯，职称，学位，研究方向。 3．文章一般有引言部分和正文部分，正文部分用阿拉伯数字分级编号法，一般用两级。插图下方应注明图序和图名。表格应采用三线表，表格上方应注明表序和表名。 4．参考文献列出的一般应限于作者直接阅读过的、最主要的、发表在正式出版物上的文献。其他相关注释可用脚注在当页标注。参考文献的著录应执行国家标准GB7714-87的规定，采用顺序编码制。

住宅建设用地使用权自动续期的未来构造基于解(2)

作者:

关键词:

摘要：

在我国，国家作为土地所有者，其权利的行使主要表现为土地使用权的划拨或出让。基于划拨制度将国有土地交由国家机关或其他公益机构无偿使用，基于公共利益的目的控制资源的用途及流向；基于出让制度将土地使用权作为商品推向市场，通过变现以寻求公共财政的增加从而谋求更大的公共福祉。在土地使用权出让过程中，国家一方面应坚持市场路线，允许土地使用权在市场上相对自由地交易以提高土地利用率，而不应随意收回土地使用权，干扰市场秩序，以免使得“有恒产者有恒心”的目的落空；但另一方面不能回避自己的公共利益促进职能，防止公共资源被市场化为私人财产利益。除了要求土地使用者的开发行为符合政府总体规划、进行环境影响评估等之外，后续还要保证使用权的期限性，防止土地这一重要的公共资源被虚化而变为私人财产。另外，对关涉人们基本生活保障的利益要尽量扩大，特别在涉及国家财政利益与基本人权利益相冲突时要尽量避免与民争利的制度设计，以体现法治的人文关怀。住宅建设用地使用权到期后“自动续期”问题会产生私权和国家财政利益的冲突，对于该冲突的解决，应坚持法治的人文关怀精神，使私人基本的生活权益获得充分保障。

（三）土地使用权上对住宅与非住宅的不同法律构造

我国对于国有土地使用权的出让，根据用途的不同设置了不同的规范模式。区分不同规范模式的标准为土地使用权的用途是否为建造住宅。根据1990年《国有土地出让转让暂行条例》第十二条的规定，居住用地使用权出让最高年限为70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。该《条例》将住宅用地使用权的年限设为最高的70年，可以看出国家层面对居住用土地使用权的特殊态度，体现了立法的人文关怀。早在1994年的《中华人民共和国城市房地产管理法》就确定了住宅建设发展的优先地位。2007年《物权法》第一百四十九条在此基础上又规定住宅建设用地使用权在期满后续期上的特殊之处——“自动续期”，而其他建设用地使用权则仍然按照《城市房地产管理法》的规定进行申请续期并缴纳土地出让金。

概言之，到目前为止，我国法律制度对住宅建设用地和非住宅建设用地采取了有差别的规范模式，主要表现在三个方面：一是国家优先鼓励住宅事业的发展，对住宅建设的开发企业通过优惠措施予以鼓励；二是在权利最高期限上，住宅建设用地使用权的最高期限最长，为70年，其他建设用地使用权为40年或50年；三是在期满后的续期上，住宅建设用地使用权期满后“自动续期”，其他建设用地使用权需要申请并有偿续期。可以看出，我国现行法律制度对住宅建设用地使用权采取了特殊照顾的态度，赋予权利人更多的利益。对此应予正确理解：一方面，商业时代中房屋以及相应的建设用地使用权已经被当作商品在房地产市场进行流通，如此也确能实现不动产价值的充分利用。但它们又不是普通的商品，特别是土地，其所有权人的特殊性、资源的稀缺性、价格的超高性以及基本生活保障性都使它具有与普通商品完全不同的价值和使命。因此，既要承认其商品的属性，总体上要遵循市场交易的规则，同时又要认识到其不同于一般商品的特征，在制度设计上要体现人文关怀，以保障民众的基本生活条件。另一方面，制度制定者对住宅建设用地使用权续期方面作特殊规定，仅意味着其欲保障该权利人的基本居住条件，而并非意味着其将该使用权变成一种永久的无期限的完全的私权。换言之，该特殊规则保护特定之个人，具有属人性，其并未改变住宅建设用地使用权的期限性。类似的制度旨趣在农村宅基地使用权制度上亦存在。基于此，我们在对“自动续期”进行解释时应符合这一立法旨趣，解释的结果无论如何不能将住宅建设用地使用权的内容与其他建设用地使用权的内容完全等同，也不能将其解释为不承担任何公共义务的纯粹民事权利。

二、有关“自动续期”问题的讨论及评析

（一）“自动续期”的理解分歧

第一，“自动续期”的期限。关于自动续期的期限问题，学者们的观点主要分为两种：一次性永久续期论和多次有期限续期论。前者认为“自动续期”的意思是在住宅建设用地使用权期满后，无须申请，自动进行续期，且一次性地将该权利的期限延续至永久。一次性永久续期论的理由主要有：从立法文义进行解读，“自动续期”的通常含义为永久续期；从立法目的进行解读，立法者之所以对住宅建设用地使用权的期限作特别规定，目的在于保障民众基本生活，使之能安居乐业；我国在土地和房屋的所有权安排上实行“房地分离”，由此产生很多问题，自动永久续期将利于房屋所有权与土地权利之间的关系的协调。[10]后者认为“自动续期”的字面含义仅指无须申请，至于续期之后该权利的期限并不明确，根据用益物权的特性应理解为有期限的续期。[11][12]此外，有学者还提出了其他理由，如住宅不存在、变为经营性用房等情形下，永久续期并不合适，会在一定程度上导致资源分配不平衡。[13]