住宅建设用地使用权自动续期的未来构造基于解(3)_中国住宅设施杂志社投稿

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住宅建设用地使用权自动续期的未来构造基于解(3)

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第二，“自动续期”的对价。关于“自动续期”是否有偿问题，肯定说认为《物权法》所规定的“自动续期”是指不需要补交相关税费，也不必再行办理使用权登记手续，权利人就可继续享有土地使用权，即无条件续期。[14]该说的主要理由：权利人获取土地使用权的对价已经足够高，如果到期后再行收费，会严重影响大众的生活水平[15]；立法机关在当初规定“自动续期”就是要赋予权利人一种长久、无偿使用国有土地的福利，保障住房权利人的基本居住条件，以达安居乐业的目的；无偿续期不存在理论上的障碍，既然赋予农村居民无偿的宅基地使用权，也应赋予城镇居民住宅建设用地使用权到期后无偿续期的权利，体现了法律面前人人平等的精神。[16]反对者认为，从文义来看，“自动续期”无法当然推出续期是无偿的，“自动续期”应当是有偿续期。[12]该说的主要理由：市场经济要求等价有偿交易，土地使用权既然约定了有偿使用期限，期满自然应有偿续期，无偿续期有违市场经济公平公正原则，且会激发人们的投机行为，不利于生活保障功能的实现[17]；无偿续期将影响房地产的流转，实际上降低了土地利用率，加剧土地资源稀缺现象，还会导致土地资源占有不公状态长期凝固化[18]；土地使用权收费具有财政上的意义，有偿续期可以提供稳定的地方财源，为社会保障、民生支出和经济建设提供持续的动力[19]，无偿续期会影响后续的基础设施投资，进而不利于房屋所有权人权益的实现。[20]至于应该如何续期缴费，如果按照《城市房地产管理法》的规定，应缴纳土地出让金，有人认为出让金过高，应该按最低居住面积确定缴纳数额[13]，有人认为首套房免费，其他房屋收费。[21]还有人主张通过税收来代替。[10][22]

第三，短期使用权的“自动续期”问题。针对非70年住宅建设用地使用权的情形，有学者指出，允许自动续期至70年，并根据权利设定时的20年权利与70年权利的差价进行补缴，并补缴相应的利息[10]；另有学者主张，对其可以先按70年对待，将来再由立法者根据具体情况与70年期限土地使用权一并处理。如果决定续期收费，可以适当增加此类不满70年产权的费用，如果免费续期，则一律不收取费用。[23]

（二）对“自动续期”观点的评析

第一，“永久续期”论难以成立。首先，就基本经济制度而言，续期至永久的观点与现阶段我国的土地公有制度存有实质性冲突，也会在一定程度上导致对公共资源的侵占。一方面，一次性永久续期会导致住宅建设用地使用权变成了一种永久的占有、使用、收益、处分的权利，成为一种实质上的所有权，即便名义上国家对该土地仍享有所有权，但已然违背国家所有权制度。从土地所有权人即国家的角度而言，无期限永久续期将与土地所有权发生一定的冲突[13]，并可能会导致国家所有权的虚化，变相改变了该土地国有制的宪法制度。[19][24]另一方面，永久续期将使得国家对部分土地的管制大为减弱，无法通过税费收取等方式充实公共财政，最终影响公共福祉的增进。

其次，从立法解释的角度来看，永久续期的解读既不符合对条文用语的通常理解，不符合体系一致性，也误解了立法用意。一方面，“自动续期”的文义通常仅意味着续期的自动性，即不需要经过主动申请，也不预设前提条件，但续期后该权利的期间长短并不明确，得不出续期后期间永久的结论。另一方面，如果自动续期后永久有效，那这种权利就成为了永久性的权利，如此一来，有关法律文件所规定的住宅建设用地使用权的最高期限也就失去了意义，特别是《土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等未对该类土地使用权续期期限另作规定的情况下，如此解释必将产生法律体系的内部矛盾。另外，法律对住宅建设用地使用权进行特殊规定，仅在于保障权利人的基本居住条件，即法律仅保护特定的权利人，而非意图将该权利变为无期限权利。

最后，在法理上，永久续期将导致用益物权与所有权的混淆。一般而言，用益物权是对他人之物上进行占有、使用、收益的排他性权利，期限性是其基本特征之一[10]，而所有权具有弹力性[25]283，但如果住宅建设用地使用权为无期限的永久性权利，土地所有权的弹力性便无法体现[22]。这将导致本属于定限物权的住宅建设用地使用权与属于完全物权的土地所有权在权能上的区别不再明显，特别是在我国土地公有制的前提下，所有权的处分权能本已虚置，土地使用权的期限性是其与土地所有权的最重要差别，如果实行“永久续期”将导致国家的所有权无任何内容，而建设用地使用权却拥有了所有权的全部权能。