住宅建设用地使用权自动续期的未来构造基于解(4)_中国住宅设施杂志社投稿

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住宅建设用地使用权自动续期的未来构造基于解(4)

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或有人疑问：我国还存在划拨的建设用地使用权和农村地区的宅基地使用权，这两种土地使用权都是无期限的使用权，能否据此说住宅建设用地使用权完全可以成为无期限的权利？[26]答案应当是否定的。首先，划拨的建设用地使用权主要服务于国家事务及社会公益事务的建设需要，其并非私权，且在相关组织实体消灭之后，建设用地使用权将被收回，因此其也非永久存在的权利。其次，宅基地使用权人在申请获得权利后，一直到其死亡该宅基地使用权由其享有，此为法律基于保障民生的目的规定的“无期限”权利。但在权利人死后，其继承者除非为本集体经济组织成员且符合取得条件但尚未获得宅基地使用权，否则将只能继承房屋而无法继承宅基地使用权，这说明宅基地使用权并非真正“无期限”的私权，而仅为保障特定权利人的基本居住条件而设，如无需再为特定权利人提供保障（出卖房屋、死亡等），该利益保障即为消除。综上，即便可以认为住宅建设用地使用权可以成为“无期限”的权利，这种“福利”也只能适用于特定的权利人，在该福利的给与变为不必要时（特定权利人死亡、权利转移、用途改变等），应予消除。

可见，住宅建设用地使用权无法成为一种永久存在的不考虑期限约束的民事权利，期限性是对该权利的本质要求。但是，期限性不能理解为每在70年到期之后重新申请续期，而是指该权利在期满之后仅自动延续至特定权利人的有生之年或转让之前，即延续的期间相当于为权利人提供基本居住条件的必要时间。

第二，“有偿续期”论应予修正。首先，有偿续期无法体现国家层面对生产资料和生活资料的区别对待。生产资料通常具有营利性，使得其本身就是市场活动的要素，故对于生产资料的获得和使用，要符合市场规律（商业用地、工业用地等）。对生活资料而言，其不具有营利性特点，不能当然等同于生产资料而适用市场活动规则，特别对于生存资料或基本生活资料，更具有保障人们基本生活条件的功能，政府应该提供足够的保障。正基于此，我国《物权法》把住宅建设用地使用权专门从其他建设用地使用权中独立出来，对其续期作特别规定。如果实行有偿续期，特别是缴纳土地使用权出让金的做法，将混淆生产资料和生活资料的差别，无疑会对权利人的基本生存环境和生活质量造成大的影响。

其次，有偿续期无法体现人文关怀。当事人在获得住宅建设用地使用权时，通常都支付了相应的对价，从而应该能够享有出让合同所规定的70年使用权，同时我国《物权法》通过特殊的规定确立住宅用建设用地使用权到期后“自动续期”，从而与非住宅用建设用地使用权续期方式相区分，显然并不仅仅是免去权利人“申请”的程序，而是自动且免费的续期以体现立法的人文关怀。另外，法律用“住宅”作为区分关键词，即体现了立法对自然人和其他主体的区别对待，其人文关怀色彩至为明显。因此，住宅用建设用地使用权转让合同中权利人所支付的对价，不能理解为只相当于70年的使用费，而应该理解为70年加权利人的终生，或者理解为70年有偿使用，之后的特定时间内国家允许其无偿使用，除非其中途转移权利或改变住宅用地的性质。如果再将“自动续期”理解为有偿续期，“住宅”作为人们基本居住条件的体现，将完全按照市场交易的方式流转，立法人文关怀之特殊用意将无从体现。

最后，有偿续期将与我国对土地使用权的现有法律构造相矛盾。基于《物权法》有关“自动续期”的规定，理应认为在70年到期后无条件的续期，既不必申请，也不必缴纳费用。若续期为有偿，那自然就应该由权利人提出申请并缴纳一定的费用，如果权利人拒绝缴纳，有关部门便不会批准续期，如此，所谓“自动续期”就成为空文，从而与申请续期没有区别，也无法体现法律对住宅建设用地使用权的特殊照顾，与我国法律对土地使用权的现有构造相矛盾；假设权利人拒绝缴纳有关费用而有关机构依然批准了续期，从而产生国家对权利人的债权，这种制度显然缺乏现实可行性。

可见，住宅建设用地使用权到期后“自动续期”，基于种种原因不能解读为以有偿续期为前提条件，即在到期后应该自动的无须重新缴纳出让费的予以延期。但是无偿续期不能解读为永远不需要缴纳相关费用，因为该“无偿”规则是以保障特定权利人基本居住条件为前提的，故须与续期的有期限性相配合，在该期限内为无偿。如果对特定权利人的保障已无必要，再为继续使用住宅用地则须支付对价，应为当然。