住宅建设用地使用权自动续期的未来构造基于解(5)

作者:网站采编
关键词:
摘要：三、“自动续期”制度的未来构想 根据对住宅建设用地使用权续期相关法政策的认知，结合我国有关规定和具体实际，笔者认为“自动续期”可在有偿与

三、“自动续期”制度的未来构想

根据对住宅建设用地使用权续期相关法政策的认知，结合我国有关规定和具体实际，笔者认为“自动续期”可在有偿与无偿、永久与期限之间走一条中间道路，具体设计如下：

（一）“自动续期”的期限可一次性延长至权利人终生

基于“自动续期”的要求，将到期的住宅建设用地使用权在不需提出申请、不设置前提条件的情况下，一直延续下去，直至权利人转移权利、改变土地用途（性质）或者权利人死亡。在该权利期限届满到权利转移或权利人死亡这段期间，权利人可以按照原来权利的内容行使权利而不受其他影响。如果期限届满后一旦该权利被转移或权利人死亡，“自动续期”的使命完成，承继权利的人须向有关机构提出续期的申请，并缴纳一定的费用，从而获得新的70年的使用权。此设计在一定程度上亦可称为一次性“永久”续期，但不是时间的永久，而是特定权利人享有该权利的期间永久。

第一，如此设计能够确认该权利为有期限的用益物权属性，不至使国家所有权被虚化，又能继续缓解国家所有权与私人的住宅建设用地使用权的冲突。上文已述，城市建设用地国家所有是我国基本经济制度的一部分，在该土地上设定的用益物权不应该虚化国家所有权而称为永久性的权利，而私人对房屋的所有权是永久的，这两者的矛盾是通过对住宅建设用地使用权的“自动续期”制度来缓解的。该种设计让住宅建设用地使用权自动无条件延长至权利人生命的终点，显然能继续缓解上述矛盾，同时也让权利到期后承继该权利的人有条件申请续期，从而体现国家的所有权主体地位。

第二，该设计符合“自动续期”的规定所追求的保障权利人安居乐业目的。在住宅建设用地使用权届满后，如果其不转让该权利，法律为了保障其生活所需而将该权利自动延长至其生命结束之时，该设计符合物权法“自动续期”制度的初衷。期间届满后权利人死亡或转让该权利，承继该权利的人（受让人或继承人）则无此特殊照顾的必要性，除非其申请续期并支付了相应的对价，否则不能获得法律相同的保护。该设计之所以要求在权利期间届满后承继该权利的人需要提出申请，并符合一定条件方能重新获得70年的有效期而非“自动续期”，是因为规定“自动续期”的目的是保障现有权利人永久的对住房的权利，从而保障其基本生活，而权利期限届满后一旦权利人转移该权利或死亡，此种情况下“自动续期”制度所担负的保障使命就已经完成，此时再要求“自动续期”已经失去制度根基。

对于一人名下有多个住宅建设用地使用权的，情况较为复杂，可以与房产税收制度协同考虑，在不开征房产税的情况下，应只允许权利人选择一个住宅建设用地使用权适用“自动续期”制度，其他住宅建设用地使用权到期后应适用申请续期制度。

（二）“自动续期”在完成使命后变为有偿

“自动续期”非有偿续期但也非永久无偿续期，“续期”的无偿性也应受到期限的限制。在“自动续期”后至权利人转移该权利或权利人死亡的这段时间，应为无偿。但期满后承继该权利的人在承继该权利时，应该按照《城市房地产管理法》的规定申请续期，并缴纳相应的费用。理由如下：

第一，国家保障公民基本居住条件的目的已经达到。自动续期的要求是与保障公民基本居住条件的目的相契合的，但国家并不是要保护住宅建设用地使用权本身，而是保障享有该权利的人的基本居住条件，这种保障具有人身属性，可以伴其终生但不能转让，一旦被保障的人丧失了需要保护的资格，这种保障也应终止。这种理念在宅基地使用权和划拨的建设用地使用权中都有体现，在经济适用房和廉租房制度中也是如此。至于其继承人或受让人，应该另作考虑，而不能自动承继前手的福利。

第二，为国家进行资源再分配提供空间。对于国家资源再分配的方式，一种是通过收取使用费的方式，一种是通过税收的方式，还可以是两者的结合。就目前来看，我国并没有采用税收的方式，而是采用了收费的方式。考虑到收费成本和可行性，应该允许国家对住宅建设用地使用权有一定的控制，续期申请和续期有偿就体现了这种控制。如果坚持永久无偿续期，控制的空间已不存在，也就无法实现通过资源再分配增进公共福祉的目的。

第三，体现了市场交易中的等价有偿原则。土地使用权出让合同和转让合同均为有偿合同，申请续期应当有偿，根据《土地管理法》第五十五条的规定：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。按此规定，土地出让金属于土地有偿使用费，即对国有土地进行使用、收益的对价。[27]172在受让人和国家之间形成合同关系，受让人支付的出让金仅仅是本次期限的使用费而不能辐射到之后他次的使用。只不过基于《物权法》对住宅建设用地使用权的特殊保护，使得该权利的期限在届满后可自动续延至该权利被转移时或权利人死亡时。之后如果继承人或受让该权利的人想继续使用，那么仍应支付下一个期限的对价。

文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/qikandaodu/2021/0302/913.html

上一篇：论民法典中的居住权
下一篇：基于土地利用结构调整的居住极限密集问题解决