住宅建设用地使用权自动续期的未来构造基于解(6)

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摘要：鉴于《民法典（草案）》中规定“续期费用的缴纳或者减免，依照……”用词，可以推论决策者一方面倾向于有偿续期，另一方面又通过“减免”来为将来

鉴于《民法典（草案）》中规定“续期费用的缴纳或者减免，依照……”用词，可以推论决策者一方面倾向于有偿续期，另一方面又通过“减免”来为将来的政策出台留有余地。对此，将来不妨将“减免”的规定适用于作为权利人的自然人的终生，待进入到申请续期阶段后，再恢复适用有偿续期的规定。关于续期缴费问题，基于上文的分析，缴纳费用的性质应该定为类似于土地出让金的土地使用费。这既符合《城市房地产管理法》的有关规定，又契合财产法的基本理论。

（三）非70年住宅建设用地使用权的处理

第一，应确定其适用依据。《物权法》的自动续期的规定应该适用于2008年10月1日以后按该法认定的住宅建设用地使用权，之前按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所设立的非70年居住用土地使用权被认定为住宅建设用地使用权应无疑问。由此，根据《立法法》确立的“法不溯及既往”的适用原则[28]203，在2008年10月1日之前到期的，按照《城市房地产管理法》的规定申请续期，在2008年10月1日之后到期的，按照“物权法”的规定自动续期。因此，之前设立的非70年的住宅建设用地使用权也可适用“自动续期”的规定。[29]对其排除适用“自动续期”并无法律依据。

第二，应明确如何自动续期。根据上文论述，“自动续期”应是一次性无偿续期至权利人终生，非70年住宅建设用地使用权也不例外。但基于公平原则和权利平等原则的考虑，在进入申请续期阶段申请人应该补缴一定的出让金，以弥补其与70年住宅建设用地使用权的差别。对此历史遗留问题，要达到绝对的公平并非易事，不动产管理部门可以结合具体情况进行设计，努力实现公平的目的。

结语

“自动续期”问题并不仅仅是一个单纯的物权法问题，除传统民法价值之外，基于公法的价值或者政策衡量对制度设计也至为关键。[29]基于生产资料与生活资料的不同特点、市场自由竞争与政府增进公益、法治人文关怀的不同功用以及土地使用权上对住宅与非住宅的不同法律构造，在有偿与无偿、永久与期限之间走一条中间道路可能更具有实践价值。

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文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/qikandaodu/2021/0302/913.html

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