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论民法典中的居住权(11)

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(四)居住权被撤销

当出现法定事由时，物权设立人有权撤销物权，从而使物权归于消灭。这是各国和地区的立法通例，我国立法也有相应规定。例如，《民法典》第384条规定了供役地权利人有权解除地役权合同的两种情形，这实际上就是地役权被撤销。那么，住宅所有权人能否撤销居住权呢？对此，《物权法(草案)》第187条曾持肯定态度，并规定了两个撤销事由：一是故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害；二是有危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的行为。(58)参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《物权法(草案)参考》，中国民主法制出版社2005年版，第44页。笔者认为，为保护住宅所有权人的利益，在特定情形下，应当允许所有权人撤销居住权。这些特定情形主要有：(1)居住权人滥用居住权，如对住宅造成严重损害、转让居住权、擅自出租住宅、改变住宅的用途、不进行正常修缮而任其毁损、允许非基于居住权人生活之需的人员居住情节严重等；(2)居住权为有偿的，在约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告仍未支付费用。该情形主要是参考《民法典》第384条的规定，因地役权与居住权同为役权，在利用供役地和住宅方面具有类似性。

(五)其他事由

其他事由主要包括：(1)附停止条件成就或附终止期限届至。如前所述，居住权可以附条件或附期限。若居住权附停止条件或附终止期限的，则当条件成就或期限届至时，居住权消灭；(2)抛弃。居住权人抛弃居住权当属其自由，居住权归于消灭；(3)混同。当所有权人将住宅出卖或赠与给居住权人时，住宅的所有权与居住权发生混同，此时居住权消灭。

在居住权因上述事由消灭后，发生如下法律后果：(1)返还住宅。居住权消灭，而住宅仍存在的，居住权人负有返还住宅的义务。居住权人所返还的住宅，应当符合合同约定的使用后状态或者自然损耗后的状态。因居住权人死亡而导致居住权消灭的，其继承人承担返还住宅的义务。(2)赔偿责任。如果因居住权人的原因导致住宅灭失的，不仅居住权归于消灭，而且居住权人还应承担相应的赔偿责任。在居住权人抛弃居住权时，应妥善处理好抛弃后的事宜。若因居住权人抛弃居住权而造成住宅损害的，亦应承担赔偿责任。(3)办理注销登记。居住权实行登记生效主义，因此，在居住权消灭的情况下，应当办理注销登记。对此，《民法典》第370条规定：“居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”应当指出的是，在住宅部分灭失的情况下，虽然居住权并没有消灭，但当事人亦应当办理相应的登记，这种登记应为变更登记。