论民法典中的居住权(8)

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摘要：(二)居住权人的义务 居住权人享有居住权的同时，也应当承担相应的义务，以维护所有权人的合法权益。一般地说，居住权人的义务主要有如下几项： 1．

(二)居住权人的义务

居住权人享有居住权的同时，也应当承担相应的义务，以维护所有权人的合法权益。一般地说，居住权人的义务主要有如下几项：

1．妥善管理住宅的义务

居住权人有权对住宅进行占有、使用，相应地，居住权人就有妥善管理的义务。居住权人应当按照合同的约定合理使用住宅，维持住宅的原有用途，不得改变房屋的结构。即使是在改变了房屋的结构和用途使得房屋的价值有所增加的情况下，也是如此。(42)参见钱明星：《关于在我国物权法中设置居住权的几个问题》，载《中国法学》2001年第5期，第19页。居住权人违反这一义务造成住宅损害的，应当承担赔偿责任。

如何判断居住权人是否尽到了妥善管理住宅的义务，国外立法例通常要求居住权人应以善意管理人的注意管理房屋。(43)参见《法国民法典》第627条、《意大利民法典》第1001条、《智利民法典》第818条、美国《路易斯安那民法典》第635条。应当说，国外立法例之所以规定以善意管理人的注意程度作为认定标准，是以居住权无偿为前提的。但在我国民法上，居住权可以有偿设立，在此情况下，善意管理人的注意程度是否还可以适用呢？对此，笔者认为，在我国民法上，对于同一行为，法律通常区分有偿与无偿而分别确定行为人的注意义务程度。例如，在保管合同中，保管人有妥善保管保管物的义务，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担赔偿责任；但若保管是无偿的，且保管人能证明自己没有故意或者重大过失的，则不承担赔偿责任(《民法典》第897条)。再如，在委托合同中，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失；无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失(《民法典》第929条)。可见，在上述合同中，行为人的注意义务程度应根据有偿与无偿之情形分别加以确定。按照“同样问题同样处理”或“类似情形应当作类似处理”的类推适用原则，(44)参见王利明：《法学方法论》，中国人民大学出版社2018年版，第501页；[奥]恩斯特·A.克莱默：《法学方法论》，周万里译，法律出版社2019年版，第172页。对于居住权人妥善管理的注意义务也应作如此认定。也就是说，在有偿的居住权中，居住权人因管理不善造成住宅损害的，应当承担赔偿责任；在无偿的居住权中，只有居住权人因故意或重大过失造成住宅损害的，才承担赔偿责任。

2．住宅的通常维修义务

在房屋租赁合同中，房屋的维修义务由出租人承担，这是出租人应于租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务所要求的，也是租赁合同有偿性的一种体现。那么，在居住权行使期间，住宅需要维修的，应由哪一方当事人负责呢？从立法例上看，各国和地区的民法基本上区分通常维护与重大修缮两种情形分别确定义务人：通常维修即必要维修(如修复被毁坏的门窗、脱落的墙皮等)由居住权人承担，重大修缮即特殊维修(如屋顶、房梁的翻修、更换等)由所有权人承担。(45)参见《法国民法典》第605条和第606条、《瑞士民法典》第778条、《意大利民法典》第1025条和第1005条、《葡萄牙民法典》第1489条、《阿根廷民法典》第2968条。其主要原因在于，通常维修涉及使用权的维持问题，属于保管性维修；而重大修缮涉及所有权的保有问题，属于保存所有物维修。《物权法(草案)》第182条也曾采取上述规则：居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，不承担重大修缮费用，但合同另有约定或遗嘱另有指定的除外。(46)参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《物权法(草案)参考》，中国民主法制出版社2005年版，第44页。我国也有学者主张，应当区分通常维修与重大修缮，并分别由居住权人与所有权人负责。(47)参见申卫星、杨旭：《中国民法典应如何规定居住权？》，载《比较法研究》2019年第6期，第81-82页。

笔者认为，关于住宅的维修问题，首先应由当事人约定，在当事人没有约定或约定不明确的情况下，应按如下原则处理：

其一，应当区分居住权的设立有偿与否。在居住权系无偿设立的情况下，国外立法例的规则是合理的。但是，在居住权系有偿设立的情况下，是否还应当适用上述规则呢？对此，笔者认为应予否定回答。按照民法上权利与义务相一致的原则，住宅所有权人有权收取使用费，就应当承担与该项权利相适应的义务，这种义务就是维修义务，这也是保护合同约定的“居住的条件和要求”所必须的。因此，在居住权有偿设立的情况下，无论是通常维修还是重大修缮均应由所有权人承担。在所有权人承担修缮义务的情况下，居住权人有通知义务。

文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/qikandaodu/2021/0302/912.html

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