论民法典中的居住权(7)

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摘要：(一)居住权人的权利 居住权人在取得居住权后，即可以对住宅行使相关的权利，具体体现在如下几个方面： 1．合理使用住宅的权利 居住权是为满足居住权

(一)居住权人的权利

居住权人在取得居住权后，即可以对住宅行使相关的权利，具体体现在如下几个方面：

1．合理使用住宅的权利

居住权是为满足居住权人的生活居住需要而设立的用益物权，因此，居住权人对住宅享有占有、使用的权利。关于居住权人使用住宅的权利，应明确如下问题：

(1)居住权人使用住宅只限于个人生活必需。因此，非基于生活需要的目的，居住权人不得使用住宅，如利用住宅开设商店、旅馆或储存货品等。当然，如出于职业的需求，在满足生活居住的前提下，居住权人可以利用住宅从事不违背生活居住需要的活动。如居住权人为个体商贩，可以将少量的物品存放于住宅内。

(2)居住权人有权使用住宅的附属设施。如前所述，在符合条件的情况下，居住权人有权使用住宅的附属设施。同时，住宅有从物的，若当事人没有禁止性约定，居住权人亦有权使用该从物。

(3)居住权人有权使用住宅内的生活设施。居住权虽然以住宅的居住为目的，但居住权的目的并不仅仅限于“住”，还包括其他生活需求。因此，居住权人在满足“住”的需求时，还有权使用住宅内的各种生活设施。即使是以住宅的一部分设立居住权的，居住权人亦有权共用生活设施，如卫生间、厨房等。

(4)居住权人对住宅的使用权不因住宅所有权人的变更而受影响。居住权虽然是对住宅所有权所施加的权利负担，但并不影响所有权人转让该住宅，如出卖、赠与等。同时，所有权人转让住宅的，对居住权也不产生影响，居住权人有权继续使用该住宅。对此，《物权法(草案)》第185条曾规定，居住权设立后，住房所有权人变更的，不影响居住权。(38)参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《物权法(草案)参考》，中国民主法制出版社2005年版，第44页。即新的住宅所有权人不得解除居住权，这是居住权追及效力的体现。这种情形类似于租赁合同中的“买卖不破租赁”。那么，在所有权人转让房屋的情况下，居住权人是否享有优先购买权呢？对此，《民法典》中并没有规定。曾有学者主张，应当承认居住权人有优先购买权。(39)参见陈耀东、贺立群：《论居住权制度在我国的建立》，载《南开学报》2005年第2期，第114页；胡建：《新时期居住权立法问题探讨》，载《理论月刊》2012年第8期，第177页。笔者认为，居住权的效力虽然可以类推适用租赁合同的规定，但因优先购买权是一种法定权利，在无法律明确规定的情况下，居住权人不能享有优先购买权。

(5)对于合理使用住宅所造成的损耗，居住权人不承担责任。对此，《德国民法典》第1093、1050条规定，居住权人以通常之方法行使居住权而致建筑物变更或毁损的，不负责任。

2．允许他人同住的权利

如前所述，在当事人没有禁止性约定的情况下，居住权人有权允许其他人在住宅中居住。当然，这里的其他人并非没有限制，只限于特定范围内的人。笔者认为，同住之人可以包括三类：一是家庭成员，包括配偶、子女和其他共同生活的近亲属(《民法典》第1045条第3款)；二是为居住权人提供生活服务的人员，如保姆、护工等；三是居住权人供养的近亲属以外的人员。

3．出租住宅的权利

关于居住权人能否将标的物出租，罗马法学家之间曾有过争议，但在优帝一世时承认居住权人有权出租房屋。(40)参见[意]彼德罗彭梵得：《罗马法教科书》(修订版)，黄风译，中国政法大学出版社2005年版，第197页；周枏：《罗马法原论》(上册)，商务印书馆2014版，第422页。但近现代民法上，多数立法例禁止居住权人出租住宅。(41)参见《法国民法典》第634条、《意大利民法典》第1024条、《西班牙民法典》第525条、《葡萄牙民法典》第1488条。根据我国《民法典》第369条规定，居住权人原则上不得出租住宅，除非当事人另有约定。也就是说，如果居住权合同中明确允许居住权人出租住宅的，则居住权人有权出租住宅。居住权人不仅可以出租全部住宅，也可以出租住宅的一部分，如一个房间。在后一种情况下，居住权人有权将各自独立的房间出租给不同的人。当然，居住权人出租住宅的，不应超过居住权的期限。同时，居住权人应当对承租人的行为负责。如承租人造成住宅损害的，居住权人应当承担赔偿责任。

除出租外，居住权人能否将住宅出借给他人呢？虽然《民法典》对此问题没有规定，但是根据“举重以明轻”规则，既然所有权人可以允许居住权人出租住宅，当然也可以允许居住权人出借住宅。因此，只要居住权合同中明确允许居住权人出借住宅的，居住权人就有权为之。

文章来源：《中国住宅设施》 网址: http://www.zgzzsszz.cn/qikandaodu/2021/0302/912.html

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